Naumanns tidskrift 1873 s. 7

Genom afhandling den 26 Maj 1865 försålde bonden Erik Persson Mäkitalo i Seivis af '/8:dels mantal n:o 9 Mäkitalo ena hälften, eller '/I6:dels mantal, till sin måg Johan Erik Johansson och dennes hustru, samt andra hälften till sin son Erik Oskar Ersson, hvarvid Erik Persson förbehöll sig såsom lifstidsundantag af hemmanet dels att utbekomma vissa belopp spannmål och andra varor å stadgade tider, dels att få gagna södra stugukammaren till boningsrum samt östra ändan af öfre delen af loftbyggningen till förvaringsrum för sina tillhörigheter, potatesland nära gården till besående af två skäl potates och rättighet att å hemmanets squaltqvarn förmala sin undantagsspanmål; dels ock att undfå ved till sitt boningsrum m. fl. förmåner.

Johan Erik Johansson sökte icke lagfart å det af honom inköpta ‘/16:dels mantal, och denna hemmansdel blef från Johansson utmätt och å exsekutiv auktion den 31 Juli 1869 inropad af bonden Gustaf Blomqvist för 850 rdr. Enligt det vid auktionen inför vederbörande kronofogde af honom förda protokoll tillkännagafs vid auktionen, att hemmanet komme att till den mestbjudande i upp- och afslag försäljas med alla de förmåner och skyldigheter, detsamma lagligen åtföljde, att af blifvande inroparen tillträdas, så snart auktionen vunnit laga kraft.

Vid köpetillfället var hela ifrågavarande 1/s:dels mantal graveradt endast med en år 1863 fastställd inteckning till belopp 662 rdr med ränta. .

Kronofogden upprättade den 1 Oktober 1869 köpeskillingsliqvid, hvarvid upptogs i

Debet köpeskillingens belopp...........................rdr 850: —

s. 8 Sida 8 i årgången börjar härKopiera citering

Kredit

1:o) kostnader och oguldna utskylder.........rdr 95: 22. 2:o) halfva berörde inteckning med ränta ... » 368: 06. 3:0) handlanden Bergmarks utmätta fordran. . » 283: 97. 4:0) Michel Pentheikis fordran enligt gäldenä-

rens anvisning................................ » 102:75.

Summa rmt 850: —

Den 10 December 1869 erhöll Blomqvist af Neder- Torneå och Carl Gustafs tingslags häradsrätt första uppbudet å berörde hemmansdel; och den 11 i samma månad sökte Erik Persson Mäkitalo inteckning i hela nämnde %/s:dels mantal till säkerhet för de honom enligt afhandlingen den 26 Maj 1865 tillförsäkrade undantagsförmåner, i anledning af hvilken ansökning häradsrätten resolverade den 22 Mars 1870: att enär Blomqvist bestridt inteckningens meddelande, ärendet lemnades beroende på framtida anmälan, med föreskrift för Erik Persson dels att till höstetinget 1870 instämma Blomqvist om hans förpligtande att de fordrade undantagsförmånerna utgifva, och dels att inteckningsärendet derefter fullfölja.

Erik Persson instämde derefter Blomqvist med påstående att han, såsom numera innehafvare af nämnde 1/16:dels mantal, måtte förpligtas ej mindre att för oguldna förmåner för tiden från Maj 1869 till samma tid 1870 till Erik Persson utgifva enligt räkning 134 rdr 40 öre jemte ränta, än äfven att för framtiden till Erik Persson utgöra de genom omförmälda athandling honom tillförsäkrade undantagsförmåner till den del, som å Blomqvists hemmansdel belöpte.

Blomqvist bestred käromålet, enär ifrågavarande undantagskontrakt, då han köpte hemmanet, icke varit deri intecknadt, samt Blomqvist icke heller vid eller före auktionen åtagit sig att berörda undantagsförmåner vidkännas. Hade sådant ifrågasatts, skulle icke köpeskillingen uppgått till så högt belopp, som auktionsprotokollet utvisade: och i allt fall hade köpeskillingen redan af Blomqvist till fullo erlagts, hvarföre ock Blomqvist icke lagligen kunde tillförbindas att någon ytterligare köpeskilling utgifva.

s. 9 Sida 9 i årgången börjar härKopiera citering

Erik Persson erinrade: att om ock icke vid auktionen uttryckligen gjorts förbehåll derom att köparen skulle vidkännas sagde undantagsförmåner, köparen dock vore dertill skyldig, enär dessa förmåner hade samma rätt som ogulden köpeskilling, och Johan Erik Johansson icke erhållit fasta å hemmansdelen då Erik Persson deri sökte inteckning för undantagsförmånerna. Erik Persson hade nemligen icke, förr än som skett, kunnat söka inteckning för förmånerna, då Johan Erik Johansson icke sökt lagfart. Blomqvist vore så mycket mera ansvarig för undantagsförmånernas utgifvande, som köpeskillingen med betydligt belopp öfverskjutit den intecknade gälden.

Häradsrätten yttrade medelst utslag den 1 Juli 1871: att emedan Erik Persson, då han den 26 Maj 1865 sålde sitt ifrågavarande hemman till sin måg Johan Erik Johansson och dennes hustru samt sin son Erik Oskar Ersson, att af dem till hälften hvar ägas, förbehållit sig för sin återstående lifstid åtskilliga underhålls- och undantagsförmåner, samt Erik Persson, sedan Johan Erik Johanssons hälft af hemmanet, hvarå han ej sökt lagfart, genom exsekutiv auktion öfvergått till Gustaf Blomqvist, å samma ting, som denne begärde och fick första uppbudet å hemmansdelen, för sina försörjnings- och undantagsförmåner sökt inteckning uti Blomqvists andel af hemmanet; ty och då den köpesumma, som Blomqvist utfäst för hemmansdelen, betydligt öfverstege de fordringar, som vid auktionen varit i hemmansdelen intecknade eller eljest ägt förmånsrätt, blef, i förmågo af 11 kap. 2 § Jordabalken samt 2 § i K. Förordningen den 9 November 1844 jemte 3 § i K. Förordningen den 19 Maj 1845, Blomqvist förpligtad ej allenast att genast, vid tvång af utmätning, emot qvitto till Erik Persson utbetala så mycket af den för ett års saknad försörjning fordrade ersättningssumman 134 rdr 40 öre, som motsvarade tiden från den 31 Juli 1869, då Blomqvist köpte hemmansdelen, till Maj månads slut 1870, med sex procent ränta derå från sistsagde tidpunkt till dess betalning skedde, utan ock att vara Erik Persson ansvarig för den hälft af

s. 10 Sida 10 i årgången börjar härKopiera citering

den utaf Erik Persson uti salubrefvet den 26 Maj 1865 förbehållna försörjningen och undantagen, som enligt samma salubref skolat utgå från den hälft af hemmanet, Blomqvist innehade.

Blomqvist vädjade till Svea hofrätt, som yttrade medelst dom den 6 Juni 1872: att som Blomqvist inköpt ifrågavarande hemman å exsekutiv auktion utan vilkor om skyldighet att vidkännas utgifvande af ifrågakomne förmåner, samt, på sätt liqviden visade, köpeskillingen blifvit af Blomqvist till auktionsförrättaren till fullo erlagd; alltså och då vid det förhållande att försäljningen, på sätt nämndt vore, ägt rum å exsekutiv auktion, K. Förordningen den 9 November 1844 och K. Förordningen den 19 Maj 1845, icke vore i denna sak tillämpliga, funne hofrätten, med ändring af häradsrättens utslag, den af Erik Persson förda talan icke kunna bifallas.

Om denna dom förenade sig hofrättsrådet Forssell, assessoren Munthe och v. häradshöfdingen Selling, hvaremot assessoren von Bahr för sin del fann ej skäl att i häradsrättens utslag göra ändring.

Erik Persson sökte i hofrättens dom i underdånighet ändring.

Nedre revisionen (revisionssekreterarne Östergren och Lilienberg) hemställde i underdånigt betänkande den 31 November 1872, att Kongl. Maj:t måtte pröfva rättvist, med upphäfvande af hofrättens dom, gilla häradsrättens utslag; dock att Blomqvist icke skulle vara skyldig att med annan sin egendom än ifrågavarande fastighetsandel ansvara för orostämda undantagsförmånerna.

Föredraganden, konstituerade revisionssekreteraren G-limstedt yttrade: »Af handlingarna inhemtas att, sedan sökanden, jemlikt afhandling den 26 Maj 1865, af hemmanet 1/s:dels mantal n:o 9 Mäkitalo upplåtit ena hälften eller 1/16:dels mantal till sin måg Johan Erik Johansson och dennes hustru samt andra hälften till sin son Erik Oskar Ersson och dervid förbehållit sig såsom lifstidsundantag af hemmanet, dels att

s. 11 Sida 11 i årgången börjar härKopiera citering

utbekomma vissa belopp spannmål och andra varor â stadgade tider, dels att få gagna södra stugukammaren till boningsrum samt östra ändan af öfre delen af loftbyggningen till förvaringsrum för sina tillhörigheter, potatesland nära gården till besående af två skäl potates och rättighet att å hemmanets squaltqvarn förmala sin undantagsspannmål, dels ock att undfå ved till sitt boningsrum m. fl. förmåner; samt derefter Johan Erik Johanssons '/I6:dels mantal, hvarå han emellertid icke sökt lagfart, blifvit från honom utmätt och å exsekutiv auktion den 31 Juli 1869 försåldt till svaranden; så och efter det svaranden, som, enligt hvad uppgjord köpeskillingsliqvid utmärker, till exsekutor till fullo guldit köpeskillingen, den 11 December 1869 sökt och vunnit första uppbudet å hemmansdelen och sökanden påföljande dag till säkerhet för de honom vilkorade undantagsförmåner sökt inteckning i hemmanet, har häradsrätten lemnat inteckningsansökningen beroende på framtida anmälan och hänvisat sökanden att sin talan om svarandens förpligtande att utgifva undantagsförmånerna lagligen instämma.

Nu emedan sökanden icke lärer hafva försutit den tid, som sägs i 11 kap. 2 § Jordabalken och 2 § i K. Förordningen den 9 November 1844, att till säkerhet för de betingade fördelarne söka inteckning, och han således ännu, då svaranden blef ägare af ifrågavarande '/)6:dels mantal, torde åtnjutit samma säkerhet deruti som derest inteckning varit fastställd, samt följaktligen den nyttjanderätt, han genom afhandlingen den 26 Maj 1865 sig betingat, ej lärer genom äganderättens öfvergång från Johan Erik Johansson till svaranden hafva upphört att vara gällande; ty och som deremot, hvad angår öfrige omstämde förmåner, till hvilkas utgörande Johan Erik Johansson sig förbundit, svaranden, hvilken, såsom ofvan är nämndt, inköpt sin hemmansdel på exsekutiv auktion och till fullo guldit köpeskillingen, torde, på grund af stadgandet i 24 § af K. Förordningen den 13 Juli 1818 angående inteckning i fast egendom, enligt dess lydelse i K. Kungörelsen den 18 December 1823, icke vara pligtig att med hemmansdelen derför ansvara, samt auktions-

s. 12 Sida 12 i årgången börjar härKopiera citering

protokollet ej innehåller, att svaranden något ansvar i detta afseende sig åtagit; alltså hemställer referenten i underdånighet, att Kongl. Maj:t måtte pröfva rättvist endast på det sätt ändra hofrättens domslut, att sökanden förklaras, utan hinder deraf att ‘/16:dels mantal n:o 9 Mäkitalo öfvergått i svarandens ägo, fortfarande vara berättigad att åtnjuta den honom i åberopade afhandlingen den 26 Maj 1865 tillförsäkrade nyttjanderätt till bonings- och förvaringsrum samt potatesland och rätt till förmalning af så mycket spannmål, som varit honom i undantag utfäst; i följd hvaraf sökanden torde äga att, derest honom genom svarandens förvållande betagits utöfning af den sökanden nu tillerkända rätt, särskildt i laga ordning derom utföra ersättningstalan.

Jemlikt 9 § i K. Förordningen den 13 Juli 1818, lärer sökanden åligga att sist å det ting, som näst efter tre månader från Kongl. Maj:ts doms dag i Neder Torneå och Carl Gustafs socknars tingslag infaller, samma dom i häradsrättens inteckningsprotokoll anteckna låta».

Saken föredrogs den 27 November 1872 inför Högsta Domstolen, hvarvid justitierådet von Segebaden pröfvade rättvist fastställa hofrättens dom.

Justitierådet Olivecrona biföll nedre revisionens underdåniga betänkande.

Justitierådet Habe yttrade: » Enär sökanden icke försutit den i 2 § af 11 kap. Jordabalken och 2 § af Förordningen den 9 November 1844 stadgade tid för intecknande af så beskaffad afhandling om undantagsförmåner, som den, hvilken upprättats emellan sökanden och Johan Erik Johansson vid försäljningen till den senare af ifrågavarande hemmansdel, samt sökanden följaktligen enligt åberopade lagrum vid tiden för den verkställda utmätningsauktionen ägde i nämnda hemmansdel säkerhet för de betingade förmånerna; alltså och då hemmansdelen icke å utmätningsauktionen såldes med tillkännagifvande, att det emellan sökanden och Johan Erik Johansson om undantagsförmånerna träffade aftal icke skulle emot köparen äga bestånd, pröfvar jag rätt-

s. 13 Sida 13 i årgången börjar härKopiera citering

vist att, med ändring af hofrättens dom, fastställa det slut, hvari häradsrätten i saken stannat; dock att svaranden icke är skyldig att med annan sin egendom än omförmälda fastighet ansvara för omstämda undantagsförmånerna».

Justitierådet Botin instämde med justitierådet von Segebaden.

Justitieråden Naumann och friherre Leuhusen biföllo det underdåniga betänkandet.

Justitierådet Qvensel yttrade: »Då genom Förordningen den 13 Juni 1800, angående städsel och lega af jord på landet, de stadganden i lagen infördes, att aftal om arrende af sådan jord kunde intecknas; att de inteckningar, med hvilka en arrenderad egendom är behäftad före arrendekontraktets afslutande, skola vid deras rätt oförkränkt bibehållas, utan hinder af det slutade arrendekontraktet; att lika rätt tillägges dem, hvilka vid samma ting, då arrendekontraktet intecknas, sådan säkerhet för sina fordringar vinna, arrendatorn dock öppet lemnadt att i detta fall, der inteckning sökes för jordägarens skuld, som vid kontraktets afslutande varit för arrendatorn okänd eller af jordägaren då icke för arrendatorn uppgifven, vid samma ting eller sist inom en månad derefter arrendekontraktet sig afsäga och upphäfva, och att inteckning, som sökes eller erhålles efter det ting, då arrendekontraktet blifver intecknadt, icke får medföra någon verkan till rubbning af arrendets bestånd den öfverenskomna tiden; skedde detta på de anförda grunder att till jordbrukets förkofran egendomar må kunna af landboer med säkerhet innehafvas och besittas; att likväl borgenärs rätt att utur en pantförskrifven och intecknad fastighet söka betalning för sin fordran icke borde blifva äfventyrad, änskönt gäldenären sedermera genom arrendeafhandlingar kunde förändra sin ägande- och dispositionsrätt, men att deras förmån, hvilka söka och erhålla inteckning efter det jordägaren genom lagligen afslutadt och intecknadt arrendekontrakt sin dispositionsrätt inskränkt, icke kunde blifva af den egenskap, att den borde verka till arren-

s. 14 Sida 14 i årgången börjar härKopiera citering

datorns förfång eller leda till kontraktets eller arrendets upphäfvande, och minst borde tillfälle öppnas för jordägaren att med lika påföljd, som förut kunnat genom köp beredas, på ett annat sätt genom verkliga eller tillställda skulder tillintetgöra den slutna afhandlingen.

Häraf drager jag följande slutsatser;

l;o) att stadgandet i 16 kap. 15 § Jordabalken att, då hemman å landet säljes, köpet bryter legostämma, upphört att gälla, om arrendeaftalet är intecknadt;

2:0) att denna regel ej är underkastad annat undantag än det som betingas deraf, att vid fastigheten häftar fordran, som ej får till sin betalningsförmån inskränkas af arrenderätten;

3:o) att inteckning för fordran och för arrende hafva olika ändamål, den förra nemligen, att tillförsäkra fordringsägaren betalning, och den senare, att betrygga besittningsrätt till jorden och såmedelst befordra åkerbrukets förkofran;

4:o) att, i följd af denna olikhet, bestämmelserna för båda slagen inteckningar äro olika. Om inteckning för fordran ej är på föreskrifvet sätt utfäst, kan den ej beviljas, med mindre gäldenären höres, och, i händelse han ej vill hafva fastigheten graverad, äger han infria skulden utan afseende på aftalad förfallotid, hvaremot, i fråga om inteckning af arrendekontrakt, jordägaren icke har motsvarande förmåner. Fordringsägarens säkerhet ligger i fastighetens försäljningsvärde, arrendatorns deremot i sjelfva jordens besittning;

5:o) att fråga om kollision emellan rättigheter på grund af de olika slagen inteckningar ej kan lagenligt uppstå emellan andra än innehafvarne af de särskilda inteckningarna; och

6:o) att förty det regelrätta förfarandet vid försäljning utmätningsvis af fastighet, som häftar för båda slagen inteckningar, måste vara det, som lagberedningens förslag i 9 kap. 41 § Jordabalken uppställer, nemligen att, der arrendeinteckningen har sämre rätt än någon af fordringsintecknin-

s. 15 Sida 15 i årgången börjar härKopiera citering

garne, utrop sker först med förbehåll om arrendets bestånd och sedan utan sådant förbehåll. Att det sistnämnda utropet erfordras, beror naturligtvis derpå, om köpeskillingen vid första utropet betäcker de företrädesrätt ägande inteckningarna. I detta fall stannar det vid första utropet, men i det motsatta fallet påkallar fordringsägarens rätt det andra utropet, och det, som medför högsta köpeskillingen, står fast, hvaremot, i händelse köpeskillingen båda gångerna blifver densamma, första utropet gäller.

Jag sammanfattar mitt resultat sålunda: arrendeaftal, som är intecknadt, är oberoende af fastighetens derefter skeende öfvergång till annan ägare och jemväl af andra rättsförhållanden i afseende å samma fastighet, än deras, som deruti hafva intecknad panträtt med förmån framför arrendatorns. Endast emellan innehafvarne af dessa till syfte och beskaffenhet olika inteckningar kan fråga uppstå om arrenderättens försvinnande i följd af fastighetens exsekutiva försäljning och då blott i händelse derigenom skulle beredas innehafvaren af fordringsinteckningen någon fördel. Detta åter kan ej utredas utan särskilda utrop i båda riktningarna. Skäligt afseende å begge de kolliderande rättigheterna fordrar alltså, att först utrönes, om begge kunna bestå, och, der detta visar sig ej inträffa, försök anställes om, genom den mindre rättens uppoffrande, den andra vinner.

Men i brist af sådant stadgande, som lagförslagets ofvan omförmälda, inträffar nu ofta, att vid exsekutiva fastighetsförsäljningar icke på förhand afgöres huru med arrenderätten skall förhållas. Följaktligen uppstår mellan köparen och arrendatorn tvister, hvilkas lösning beror på livad som må anses hafva varit det förutsatta köpevilkoret. Härom hafva gjort sig gällande olika meningar, hvilka, så vidt de kommit till min kunskap, kunna hänföras till följande:

1:0) Derest den utfästa köpeskillingen betäcker de penningeinteckningar, som hafva bättre rätt än arrendeinteckningen, skulle arrendeafhandlingen stå fast, men i annat fall icke;

s. 16 Sida 16 i årgången börjar härKopiera citering

2:0) då köparen af en utmätningsvis såld fastighet erlägger den utfästa köpeskillingen, skulle han vara fri från alla vid fastigheten häftande gravationer, deribland äfven arrendeinteckningen; och

3:0) hvarje försäljning af fastigheten, således äfven en exsekutiv, kan ej verka på arrendatorns intecknade rätt, med mindre uttryckligt förbehåll derom skett vid försäljningen.

Den första af dessa meningar kan jag ej dela, emedan jag ej inser, huru köpeafhandlingen, här innefattad i auktionsprotokollet, kan hafva en betydelse i ett fall och den motsatta i ett annat. Dessutom förekommer mot denna mening, dels att ju högre köpeskilling köparen erlägger, dess större besvär får han af arrendeafhandlingen, och dels att köparen i allmänhet ej kan göra tillförlitliga beräkningar i afseende på arrendatorns blifvande rätt, då köparen ej kan vara säker på att de penningfordringar, gravationsbeviset upptager såsom berättigade framför arrendeinteckningen, äro oförändrade och icke minskade genom afbetalningar eller på annat sätt, i hvilket fall den utfästa köpeskillingen, ehuru understigande det i gravationsbeviset antecknade belopp, likväl kan vara mer än tillräckligt att gälda de återstående penningefordringarna.

Vid den andra meningen anmärker jag, att den i sjelfva verket innebär, att ett fastighetsköp å utmätningsauktion bryter legostämma, äfven om inteckningen till säkerhet derför vore den första eller enda.

Jag omfattar således den tredje meningen derföre, att jag anser den öfverensstämma med den grundsats, som varit väsendtligen ledande vid stiftandet af 1800-års förordning, nemligen att arrendatorn genom inteckning af sin afhandling befriar sig från uppsägning enligt 16 kap. 15 § Jordabalken, der ej köpet skett med giltigt vilkor att han skall vara sådant äfventyr underkastad. Denna mening är ock i min tanka den enda, som uti ifrågavarande fall tillgodoser penningefordringsägares rätt. Antages nemligen köpet, i brist af särskildt stadgande, alltid hafva skett med förbehåll om

s. 17 Sida 17 i årgången börjar härKopiera citering

arrendatorns rätt, och förmenar nämnde fordringsägare sig derigenom vara lidande, kan han genom besvär vinna ny auktion utan sådant förbehåll, och sålunda komma i tillfälle att utröna hvilketdera försäljningssättet är för honom fördelaktigast, ett tillfälle, som vore honom afskuret om redan vid första auktionen arrenderätten upphäfdes.

Hvad hittills är sagdt gäller frågan om arrendeafhandlingar, sådan den gestaltar sig enligt Förordningen den 13 Juni 1800. Denna Förordnings bestämmelser äro genom Förordningen den 9 November 1844 utsträckta ej allenast till annan handling, hvarigenom besittnings- eller nyttjanderätt till hus eller jord å landet blifvit på viss tid eller lifstid upplåten, utan äfven till afhandlingar om undantag vid öfverlåtelse af äganderätt till fast egendom å landet. I afseende å dessa undantag, hvilken benämning torde härröra af den rådande och jemväl i lagskipningen, intill dess sistnämnda förordning trädde i kraft, följda âsigt, att de betingade förmånerna utgjorde af äganderätten en del, som undantogs vid fastighetens försäljning, visar sig frågan något brydsammare, icke derför, att inteckning för undantagsförmånerna till äfventyrs ej skett vid utmätningsauktionen, ty derutinnan synes förordningen tydlig att, så länge den i 11 kap. 2 § Jordabalken föreskrifna tid för intecknings sökande icke förflutit, rättigheten till inteckning har samma verkan som fastställd inteckning, utan derför, att undantag af nyttjanderätt till viss del af den sålda egendomen är likstäldt med den undantagsförmån, som består i afkomst af egendomen i visst belopp af penningar eller varor. Onekligt är, att sistberörda förmån kan sägas hafva egenskap af fordran, för hvilken inteckning ej borde medföra annan rätt än betalning ur köpeskillingen, men i stadgandets befintliga skick torde denna skilnad ej kunna upprätthållas i vidsträcktare mån, än att den del af afkomsten, som upplupit intill auktionsdagen eller tillträdesdagen, betraktas som fordran, hvilken efter den genom inteckningen bestämda ordning utgår af köpeskillingen, : men att skyldighet att betala afkomst för framtiden

Tidskrift för lagstiftning etc. 10:de årg. 2

s. 18 Sida 18 i årgången börjar härKopiera citering

efter tillträdesdagen vidlåder hemmanet såsom ett onus, i den mån köpet skett med uttryckligt eller förutsatt vilkor att undantagsinnehafvarens rätt är oförkränkt.

Med tillämpning häraf på förevarande sak, pröfvar jag rättvist att, med upphäfvande af hofrättens dom, fastställa det slut, hvari häradsrätten stannat».

Kongl. Maj:ts dom utgafs den 18 December 1872.