Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden, mål ÖH 10365-19

s. 1 Sida 1 av 8 i domstolens handling

• SVEA HOVRÄTT · Avdelning 02 · Rotel 020101
• BESLUT · 2020-02-25 · Stockholm
• Mål nr · ÖH 10365-19

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2019-09-18 i ärende nr 2454-19 och 1979-19, se bilaga A

PARTER

Klagande Göteborgs stads bostadsaktiebolag, 556046-8562 Box 5044 402 21 Göteborg

Ombud: Juristen M.S. Störningsjouren i Göteborg AB Box 9 412 51 Göteborg

Motpart K.A.

SAKEN Överlåtelse av bostad till samboende m.m.

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Med ändring av hyresnämndens beslut

a) avslår hovrätten K.A.s ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten

b) bifaller hovrätten Göteborgs stads bostadsaktiebolags talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 juli 2019. K.A. är skyldig att flytta genast.

Hyresvillkoren – utom villkoren om hyres- och uppsägningstider – ska tillämpas så länge K.A. haft rätt att bo kvar i lägenheten.

s. 2 Sida 2 av 8 i domstolens handling

Sid 2 Avdelning 02

YRKANDE I HOVRÄTTEN

Göteborgs stads bostadsaktiebolag (hyresvärden) har yrkat att hovrätten ska avslå K.A.s ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten och bifalla hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra.

K.A. har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras.

HOVRÄTTENS SKÄL

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet.

Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde i hyresnämnden.

Hovrättens bedömning

Lika med hyresnämnden finner hovrätten att S.F. är närstående i den mening som avses i detta sammanhang.

Enligt den aktuella lagbestämmelsen är en av förutsättningarna för tillstånd att överlåta hyresrätten att det är fråga om ett varaktigt sammanboende. Av rättspraxis följer att ett sammanboende som varat inemot tre år anses varaktigt. Undantagsvis kan även kortare tid uppfylla kravet på varaktighet när särskilda omständigheter föreligger, som exempelvis att sammanboendet upphört genom en plötslig eller oförutsedd händelse (se RH 2016:75). Sådana särskilda omständigheter föreligger inte i detta mål.

K.A. har anfört att S.F. flyttade in i prövningslägenheten i september 2014 och att sammanboendet upphörde i slutet av april 2017, då K.A. och hennes make flyttade till en villa i Kungsbacka. Enligt K.A.s egna uppgifter har sammanboendet alltså pågått under ungefär två år och sju månader. Den tiden understiger klart den tid som krävs för att sammanboendet ska anses varaktigt. Förutsättningarna för tillstånd till överlåtelse saknas alltså redan av detta skäl.

s. 3 Sida 3 av 8 i domstolens handling

Sid 3 Avdelning 02

K.A.s intresse av att få hyresavtalet förlängt är för att överlåta hyresrätten. Eftersom det inte finns förutsättningar för en överlåtelse är det inte att anse som oskäligt mot henne att nu låta hyresförhållandet upphöra.

Överklagandet ska således bifallas.

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Kazimir Åberg samt f.d. hovrättsråden Måns Edling, referent, och Gun Lombach.

s. 4 Sida 4 av 8 i domstolens handling

Bilaga A
HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT Ärende nr
NÄMNDEN I GÖTEBORG 2019-09-18 1979-19 Rotel 5
Meddelat i Göteborg 2454-19

FASTIGHET/ADRESS Majorna X, Kaptensgatan, Göteborg

PARTER

Sökande i ärende 1979-19 och motpart i ärende 2454-19 S.K.A.

Motpart i ärende 1979-19 och sökande i ärende 2454-19 Göteborgs Stads bostadsaktiebolag, 556046-8562 Box 5044 402 21 Göteborg

Ombud: M.S. Störningsjouren i Göteborg AB Box 9 412 51 Göteborg

SAKEN Överlåtelse av bostad till samboende (ärende 1979–19) Förlängning av hyresavtal (ärende 2454-19)

NÄMNDENS AVGÖRANDE

¶1. Hyresnämnden avslår Göteborgs Stads bostadsaktiebolags talan om att hyresavtalet ska upphöra. 2. K.A. medges rätt att överlåta hyresavtalet till S.F. 3. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.

s. 5 Sida 5 av 8 i domstolens handling

YRKANDEN M.M.

K.A. hyr av Göteborgs stads bostadsaktiebolag (bostadsbolaget) en bostadslägenhet om tre rum och kök med adress Kaptensgatan i Göteborg. Hyresförhållandet inleddes den 1 mars 2010.

Bostadsbolaget har sagt upp hyresavtalet till upphörande den 31 juli 2019 och hänskjutit tvisten om förlängning av avtalet till hyresnämnden. Hos nämnden har bostadsbolaget yrkat att hyresavtalet ska förklaras ha upphört att gälla vid nämnda tidpunkt och att K.A. förpliktas att flytta från lägenheten.

K.A. har motsatt sig att hyresavtalet upphör och har begärt tillstånd att få överlåta hyresrätten till sin svägerska, S.F.

Bostadsbolaget bestrider ansökan om överlåtelse på grund av att det inte har varit ett varaktigt sammanboende.

GUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN

K.A. har i huvudsak anfört följande. S.F. är hennes svägerska och tvillingsyster till hennes make. De har sammanbott sedan september 2014. På grund av att det blev för trångt i lägenheten köpte hon och hennes make ett hus i Kungsbacka. Det var ett nybyggnadsprojekt och huset var klart för inflyttning i maj månad 2017. I samband med att hon, hennes man och deras barn skulle flytta till huset i Kungsbacka ansökte de om att få överlåta hyresrätten till S.F. Bostadsbolaget godkände inte överlåtelsen. S.F. flyttade hem till dem i september 2014 på grund av att hon hade problem i sitt förhållande. Tanken var att hon skulle ändra sin folkbokföring men på grund av missförstånd och språkproblem registrerade hon endast en särskild postadress till prövningslägenheten. Det var först 2016 i samband med att hennes barn skulle skrivas på prövningslägenhetens adress som det uppdagades att hon inte var folkbokförd där. S.F. ändrade då sin folkbokföringsadress. De har levt tillsammans som en storfamilj sedan september 2014. S.F.s barn har växelvis bott hos dem. Kusinerna sov tillsammans i ett

s. 6 Sida 6 av 8 i domstolens handling

sovrum och S.F. sov i vardagsrummet. I december 2015 försökte S.F. få förhållandet med sin man att fungerade och bodde hos honom till och från. Hon flyttade inte från prövningslägenheten utan hade kvar sina tillhörigheter och bodde där i emellanåt.

Bostadsbolaget har som grund för att hyresavtalet ska upphöra åberopat att K.A. saknar behov av prövningslägenheten eftersom hon har sitt boende ordnat på annat sätt. Det är därför inte oskäligt eller skulle i övrigt strida mot god sed i hyresförhållanden att hyresavtalet upphör. Prövningslägenheten ska hyras ut till annan bostadssökande. Bostadsbolaget motsätter sig överlåtelsen eftersom det inte varit fråga om ett varaktigt samboende. Avsikten var inte heller att det skulle vara ett varaktigt samboende. K.A. och hennes familj köpte för två år sedan huset i Kungsbacka som blev klart för inflyttning i maj 2017. Det kan också ifrågasättas om S.F. är att betrakta som närstående.

SKÄL

Det är ostridigt att K.A. själv inte har något behov av lägenheten. Hon kan ändå ha ett skyddsvärt intresse om hon får tillstånd att överlåta lägenheten till sin svägerska, S.F. Enligt 12 kap. 34 § jordabalken kan en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet och som önskar överlåta hyresrätten till en närstående, ansöka om tillstånd vid hyresnämnden. För att överlåtelsen ska medges krävs bl.a. att hyresgästen och den till vilken hyresrätten ska överlåtas dels är närstående, dels varaktigt bott tillsammans under viss tid och dels haft boendegemenskap. Det krävs också att hyresvärden ska kunna låta sig nöja med den till vilken överlåtelse av hyresrätten ska ske.

Hyresnämnden tar först ställning till om K.A.s svägerska är att betrakta som närstående. När det gäller närstående begreppet omfattar det inte endast föräldrar, barn, syskon och närmare släktingar. Dit kan också räknas annan som på grund av föreliggande särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära.

s. 7 Sida 7 av 8 i domstolens handling

K.A. och hennes svägerska S.F. är att betrakta som närstående i den mening som avses i 12 kap 34 § jordabalken.

Det framgår av utredningen att S.F. folkbokförde sig på prövningslägenheten först den 28 december 2016. Enligt K.A. flyttade S.F. till prövningslägenheten redan i september 2014 och hon registrerade då särskild postadress till prövningslägenheten. Den förklaring som K.A. har lämnat till att S.F. inte ändrade sin folkbokföring redan i september 2014 är trovärdig. Det framgår av K.A.s uppgifter att S.F. under en kortare period tidvis försökte återuppta samlevnaden med sin make. Hyresnämnden anser att samboendet med K.A. och hennes familj inte upphörde eftersom S.F. inte avflyttade definitivt från prövningslägenheten. Med hänsyn härtill är kravet på varaktig het uppfyllt.

K.A. har berättat att de har levt som en familj och detta arrangemang har inte ifrågasatts av bostadsbolaget. Hyresnämnden finner att det varit ett samboende i den mening som avses i 12 kap. 34 § jordabalken.

Bostadsbolaget har inte framfört någon kritik mot S.F.

Sammanfattningsvis anser hyresnämnden att bostadsbolagets talan om hyresavtalets upphörande ska avslås och K.A.s ansökan om tillstånd att få överlåta hyresrätten bifalles. Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga1

Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 9 oktober 2019. Överklagandet ska dock lämnas in till eller skickas till hyresnämnden.

Lise-Lotte Norén Wilkens I beslutet har deltagit hyresrådet Lise-Lotte Norén Wilkens (ordförande) samt ledamöterna Leif Rasmussen och Carina Forsberg. Enhälligt

s. 8 Sida 8 av 8 i domstolens handling

Bilaga 1

Bilaga

Hur man överklagar Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan Vad händer sedan? du överklaga. Här får du veta hur det går till. Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket Överklaga skriftligt inom 3 veckor innebär att det överklagade beslutet gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum. nämnden överklagandet och alla handlingar i Sista datum för överklagande finns på sista ärendet vidare till hovrätten. sidan i beslutet. Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på Så här gör du detta sätt. 1. Skriv nämndens namn och ärendenummer. 2. Förklara varför du tycker att beslutet ska Vill du veta mer? ändras och vilken ändring du vill ha. Ta kontakt med nämnden om du har frågor. 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Adress och telefonnummer finns på första Förklara vad du vill visa med varje bevis. sidan i beslutet.

Anvisningar för överklagande – HAN • Producerat av Domstolsverket, Avd. för domstolsutveckling • 2018-11 Skicka med skriftliga bevis som inte redan Mer information finns på: finns i ärendet. www.arrendenamnden.se 4. Lämna namn och personnummer eller www.hyresnamnden.se organisationsnummer. Lämna aktuella och fullständiga uppgifter