Svea hovrätts hyresrättsliga avgöranden, mål ÖH 7907-20

Punktnumren kunde inte läsas ur domstolens PDF — domskälens stycken står därför utan sina nummer. Se originalet.

s. 1 Sida 1 av 42 i domstolens handling

• SVEA HOVRÄTT · Avdelning 02 · Rotel 020108
• BESLUT · 2021-12-17 · Stockholm
• Mål nr · ÖH 7907-20

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2020-06-24 i ärende nr 1390-20, 1391-20 och 1392- 20, se bilaga A

PARTER

Klagande Holger Blomstrand Byggnads Aktiebolag, 556050-7625 Djurgårdsgatan 9 414 62 Göteborg

Ombud: Fastighetsjuristen O.B. Fastighetsägarna G F R AB Box 53081 400 14 Göteborg

Motparter 1. H.A.

2. E.A.

3. M.B.

4. K.B.

5. P.B.

6. B.D.C.

s. 2 Sida 2 av 42 i domstolens handling

7. T.E.

8. J.F.

9. U.G.

10. D.N.

11. J.C.G.

12. C.H.M.

13. H.H.

14. M.H.

15. S.J.

16. L.J.

17. E.K.G.

18. T.L.

s. 3 Sida 3 av 42 i domstolens handling

19. A-L.l.

20. A.L.

21. M.O.

22. S.O.

23. P.R.

24. L.P.

25. M.C.S.

26. M.S.

27. A.S.

28. J.S.

Ombud för 1–28: Jur.kand. S.A. Hyresgästföreningen, Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg

29. G.G.

s. 4 Sida 4 av 42 i domstolens handling

30. A.A.

31. H.A.

32. F.B.

33. P.C.

34. S.E.

35. A.E.

36. J.J.

37. L.K.

38. K.L.

39. S.L.

40. K.L.

41. S.N.

s. 5 Sida 5 av 42 i domstolens handling

42. J.N.

43. I.O.

44. R.P.

45. C.P.

46. M.R.S.

47. H.R.

48. M.S.

49. K.H.T.

50. M.S.

SAKEN Godkännande av förbättringsarbeten

Hovrättens avgörande, se nästa sida

s. 6 Sida 6 av 42 i domstolens handling

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

¶1. Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut såvitt avser C.P. och återförvisar målet till hyresnämnden för fortsatt behandling i denna del.

¶2. Med undanröjande av hyresnämndens beslut såvitt avser H.H. skriver hovrätten av målet från fortsatt handläggning avseende honom.

¶3. Med undanröjande av hyresnämndens beslut att – förutom såvitt avser två bänkskåp i den fasta inredningen i köken – avslå Holger Blomstrand Byggnads Aktiebolags ansökan om tillstånd till de åtgärder som anges i bilaga 3 till hyresnämndens beslut skriver hovrätten av målet från fortsatt handläggning såvitt avser J.J., C.G. och G.G. Hyresnämndens beslut att ge Holger Blomstrand Byggnads Aktiebolag tillstånd till de åtgärder som anges i bilaga 4 till hyresnämndens beslut och till att byta ut två bänkskåp i den fasta inredningen i köken har inte överklagats och står därmed fast.

¶4. Hovrätten avvisar sakkunnigförhöret med B.D.

¶5. Med ändring av hyresnämndens beslut ger hovrätten Holger Blomstrand Byggnads Aktiebolag tillstånd till de åtgärder som anges i bilaga 3 till hyresnämndens beslut med undantag för åtgärden att lägga in ekparkett i köken.

s. 7 Sida 7 av 42 i domstolens handling

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

Holger Blomstrand Byggnads Aktiebolag (hyresvärden) har yrkat att hovrätten fullt ut ska bifalla hyresvärdens talan i hyresnämnden, det vill säga att hovrätten ska ge hyresvärden tillstånd att utföra samtliga åtgärder enligt hyresnämndens beslutsbilaga 3 i motparternas (hyresgästernas) kök. Beträffande motparten H.H. har hyresvärden återkallat sin talan. Beträffande motparterna J.J., C.G. och G.G. har hyresvärden återkallat sin talan såvitt avser de åtgärder som hyresnämnden avslagit i sitt beslut. Hyresvärden har begärt att hovrätten ska undanröja hyresnämndens beslut i dessa delar och skriva av målet.

De motparter som företräds av ombud samt F.S., L.K., K.L. och I.O. har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut. Övriga motparter har inte avgett någon inställning till överklagandet.

PARTERNAS TALAN

Parterna har vidhållit vad de anförde i hyresnämnden och därutöver lagt till bland annat följande.

Hyresvärden Det finns inte någon anledning att tillmäta hyresfaktorn stor vikt i det aktuella målet eftersom de åtgärder som hyresvärden vill genomföra i köken inte går utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver. Det är arten på de begärda åtgärderna som avgör om hyreshöjningen ska beaktas vid bedömningen av om åtgärderna ska tillåtas och inte hur många hyresgäster som har godkänt åtgärderna. Samtliga åtgärder som hyresvärden vill genomföra är sådana som normalt brukar tillåtas och överensstämmer med det allmänna hyresgästintresset. Några s.k. lyxåtgärder förekommer inte. Hyresvärden kommer att välja produkter av normal standard vid renoveringen.

s. 8 Sida 8 av 42 i domstolens handling

Hyresvärden har uppfyllt kraven på att informera hyresgästerna om de åtgärder man vill genomföra och har gjort en rad eftergifter för att tillmötesgå hyresgästernas önskemål.

Hyresnämndens antagande om att vitvarorna i hyresgästernas kök överlag är relativt nya stämmer inte. Däremot stämmer det att vitvarorna fungerar. Köken inom fastig- heten renoverades i slutet av 1970-talet och då byttes även vitvarorna. Därefter har vitvarorna bytts ut eller lagats allteftersom de gått sönder eller blivit uttjänta. Vit- varorna inom fastigheten är därför av varierande ålder, men de flesta har passerat sin ekonomiska livslängd. Att byta ut köksinredningen men spara vitvarorna skulle se konstigt ut då nytt skulle blandas med gammalt. Till detta kommer att hyresvärden inte fullt ut kan genomföra den planerade uppgraderingen av elen om inte vitvarorna byts ut.

Det saknas skäl att avslå hyresvärdens ansökan med hänvisning till att några hyresgäster har bytt ut viss utrustning eller inredning eftersom åtgärderna inte har godkänts eller stämts av med hyresvärden.

Att lägga in ekparkett i köken kan inte anses vara en lyxåtgärd. Den ekparkett som hyresvärden planerar att lägga in är slitstark och väl lämpad för ändamålet. Cirka 80 procent av lägenheterna har i dag linoleummattor eller plastmattor i köket, som i regel är gamla och slitna. Mattorna är endast lagda fram till skåpens sockel. Det innebär att det kan bli glipor vid sockelns framkant när skåpen byts ut. Ekparketten ska läggas hela vägen in till väggen, vilket är brukligt i dag. Hyresvärden måste se framåt och ta hänsyn till framtida förbättringar inom fastigheten hellre än att anpassa köken till en äldre standard. Att lägga in ekparkett i köken även om övriga rum inte har ekparkett i dag är därför inte ett skäl för att avslå ansökan. När hyresvärden renoverar köken vill man anpassa dem till en sådan standard som efterfrågas av hyresgäster i allmänhet.

Hyresnämnden har avslagit åtgärder vilka är en förutsättning för att stam- och vattenledningsbytet ska kunna genomföras. För att kunna byta stickledningarna till diskho och diskmaskin går det, för flertalet lägenheter, inte bara att byta ut de två

s. 9 Sida 9 av 42 i domstolens handling

underskåpen som hyresnämnden angett. I flertalet lägenheter kommer alla skåp att behöva monteras ned för att sedan monteras upp igen, vilket inte är fastighets- ekonomiskt försvarbart. Det är vidare osäkert om skåpen kan monteras ned utan att stommarna går sönder och återmonteringen är problematisk. Dessutom måste schakten breddas i mer än hälften av lägenheterna för att få plats med fördelarskåpet för kall- och varmvatten samt VVC. För att bredda fördelarskåpet måste köksskåpen flyttas i sidled. Spisen och diskhon måste också byta plats i flera lägenheter på grund av att den nya avloppsledningen inte får plats bakom spisen. Detta innebär i sin tur att skåpet ovanför spisen måste tas bort av brandsäkerhetsskäl. Sockeln till samtliga skåp är platsbyggd, fast monterad och gemensam för de skåp som ligger i rad bredvid varandra. Det är svårt att ta bort endast en del av sockeln och skåp med en sådan höjd att de går att montera på sockeln finns inte längre att tillgå i handeln. Fastställs hyresnämndens beslut innebär det vidare att gamla underskåp skulle stå bredvid nya. Att ha skåp av olika modeller och färgnyanser intill varandra skulle se märkligt ut och torde inte efterfrågas av hyresgäster i allmänhet. Skulle stammarna bytas utan att stickledningarna byts ut kommer hyresvärden inte att klara av gällande krav på Säker Vatten-installation m.m. Hyresvärden kan då inte heller få nödvändiga garantier från entreprenörerna och det kommer att uppstå problem med försäkringarna.

Det finns även ett behov i sig av att byta ut köksskåpen som härrör från renoveringen på 1970-talet och har passerat sin ekonomiska livslängd. Skåpen är slitna med kärvande lådor, skeva luckor, utslitna gångjärn och med folie som släppt på köksluckorna.

Hyresgästerna Om hyresvärden får tillstånd till de omfattande åtgärder som denne vill genomföra i hyresgästernas kök väntas hyreshöjningarna i genomsnitt bli 48 procent. De kraftiga hyreshöjningarna som hyresvärden har meddelat att hyresgästerna kan förvänta sig till följd av renoveringarna kommer att leda till att flertalet hyresgäster inte har råd att bo kvar i sina lägenheter. Det är detta som bestämmelserna om hyresgästinflytande ska förhindra. Även om det finns en förhandlingsordning baseras förhandlingarna på lägenheternas bruksvärde.

s. 10 Sida 10 av 42 i domstolens handling

Det golv i ekparkett som hyresvärden vill lägga in är inte funktionellt och onödigt kostsamt. Det rör sig om en s.k. lyxåtgärd som hyresvärden inte har ett beaktansvärt skäl för att genomföra. Ekparkett är dessutom svårt att rengöra, är känsligt för fukt, slag och stötar samt är dyrt att underhålla. Därtill avviker materialet från övriga golv i lägenheterna, vilket gör att helhetsintrycket i lägenheterna inte blir enhetligt eller estetiskt tilltalande. För hyresgästerna framstår det som att hyresvärden vill genomföra åtgärden endast för att kunna motivera hyreshöjningen.

Vitvarorna är fungerande och i många fall nya eller relativt nya. Det utgör rent slöseri alternativt en lyxåtgärd att byta ut välfungerande och relativt nya vitvaror. Ett utbyte av välfungerande vitvaror innebär i praktiken inte en bättre standard för hyresgästerna och det framstår som att hyresvärden vill byta ut dessa enbart för att få upp bruksvärdet i lägenheterna. Vad gäller köksinredningen i stort så är det ett allmänt hyresgästintresse att bevara en äldre och fortfarande fungerande inredning. Hyresgästernas kök är i gott skick eller kan ställas i gott skick genom sedvanligt underhåll.

Hyresgästerna har i realiteten inte haft något inflytande över åtgärder som kan påverka hyresnivån utan endast åtgärder som rör förhållandena under de kommande renoveringarna.

De lagändringar som genomfördes år 2002 syftade till att hyresgästernas intressen skulle beaktas i större utsträckning. Lagändringarna har dock inte fått det genomslag som var avsett, se Hyresgästutredningens betänkande Stärkt skydd för hyresgäster SOU 2017:33. Hyresnämnden i Göteborg har i sitt yttrande över betänkandet bekräftat detta.

UTREDNINGEN

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är i huvudsak densamma som i hyresnämnden. Viss ny skriftlig bevisning har åberopats.

s. 11 Sida 11 av 42 i domstolens handling

HOVRÄTTENS SKÄL

Förhör med B.D. Hyresvärden har i hovrätten åberopat omförhör med byggnadsingenjören B.D. som hördes som sakkunnig i hyresnämnden. B.D. ska enligt hyresvärden höras angående samma omständigheter som i hyresnämnden men särskilt om svårigheterna med att endast byta ut en del av köksinredningen, att golven i köken behöver bytas ut samt att ekparkett är ett bra golv som är lämpligt att ha i kök.

Med hänsyn till de överväganden som hovrätten redovisar nedan behövs inte vittnesförhöret med B.D. Förhöret ska därför avvisas (35 kap. 7 § 2 rättegångsbalken).

Undanröjande och avskrivning Hyresvärden har återkallat sin talan såvitt avser H.H. Hyresvärden har beträffande J.J., C.G. och G.G. återkallat sin talan såvitt avser de åtgärder som hyresnämnden avslagit i sitt beslut. Med anledning härav undanröjer hovrätten hyresnämndens beslut och skriver av målet från vidare handläggning i de delar som återkallats.

Undanröjande och återförvisning m.m. Av handlingarna framgår att C.P. inte delgetts vare sig hyresvärdens ansökan eller kallelsen till sammanträdet i hyresnämnden innan nämnden fattade beslut i ärendet (däremot har en person vid namn C.P. medgett ansökan i nämnden). Det framgår vidare att R.P. och H.R. – såsom hyresnämnden angett i sitt protokoll – inte delgetts kallelsen till sammanträdet. Tvärtemot vad hyresnämnden angett i sitt protokoll omfattas de dock av nämndens beslut.

Genom att hyresnämnden fattat beslut i ärendet trots att vissa parter inte delgetts hyresvärdens ansökan eller kallelse till sammanträdet har det förekommit rättegångsfel vid hyresnämndens handläggning. När det gäller C.P., som varken delgetts ansökan eller kallelsen, har ett sådant fel som avses i 59 kap. 1 § första stycket

s. 12 Sida 12 av 42 i domstolens handling

2 rättegångsbalken förekommit (domvilla). Beslutet ska därför undanröjas och målet återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling beträffande honom.

R.P. och H.R. delgavs hyresvärdens ansökan i hyresnämnden och fick tillfälle att yttra sig över den. De har i hovrätten fått möjlighet att yttra sig över det som framkom vid sammanträdet i nämnden. Det fel som förekommit i nämndens handläggning har därmed kunnat avhjälpas. Det finns mot den bakgrunden inte skäl att undanröja hyresnämndens beslut beträffande R.P. och H.R.

Tillstånd till åtgärder i hyresgästernas kök

Rättsliga utgångspunkter En fastighetsägare får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten endast om de berörda hyresgästerna har godkänt åtgärderna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem (12 kap. 18 d § första och andra stycket jordabalken). Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder ska hyresvärden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta (12 kap. 18 e § första stycket jordabalken).

Hyresvärdens ansökan om tillstånd ska bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen ska hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (det s.k. objektiva hyresgäst- intresset). Om det finns särskilda skäl får även omständigheter som hänför sig till endast den enskilde hyresgästen beaktas (det s.k. subjektiva hyresgästintresset). (12 kap. 18 f § jordabalken.)

Prövningen av hyresvärdens ansökan om godkännande av förbättringsarbeten sker i tre steg. Först bedöms om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna

s. 13 Sida 13 av 42 i domstolens handling

genomförs. Därefter prövas om hyresgästernas invändningar är sådana att de ska beaktas som objektiva eller subjektiva hyresgästintressen. Förutsatt att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och att hyresgästernas önskemål ska beaktas görs slutligen en avvägning mellan parternas olika intressen. Leder intresseavvägningen till bedömningen att det vore oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs ska ansökan avslås. I annat fall ska den bifallas. (Jfr prop. 2001/02:41 s. 70 f.)

Enligt fast praxis är utgångspunkten vid prövningen av om tillstånd ska lämnas att det är hyresvärden i egenskap av fastighetsägare som har att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som avgör omfattningen av de förbättrings- och ändringsåtgärder som hyresvärden anser nödvändiga och önskvärda för att behålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärden bestämmer även på vilket sätt åtgärderna ska genomföras. Visar det sig att hyresvärdens val av metod styrs av andra än tekniskt och fastighetsekonomiskt rationella skäl kan det dock finnas skäl att frångå hyresvärdens bedömning. Resulterar åtgärderna i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet får hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs. (Se bl.a. hovrättens avgörande RH 2016:62 och jfr prop. 1996/97:30 s. 74.)

Att få behålla befintlig inredning som är i gott skick, eller som efter sedvanligt underhåll kan ställas i gott skick, utgör ett objektivt hyresgästintresse (se prop. 2001/02:41 s. 25 och 69 f.). När hyresvärden vill byta ut befintlig inredning i samband med ett stambyte är dock utrymmet för att vägra hyresvärden tillstånd med hänvisning till hyresgästernas intresse av att behålla befintlig inredning begränsat. Finns det ett objektivt hyresgästintresse av att få behålla den befintliga utredningen och visar hyresgästerna att stambytet skulle kunna ske på ett tekniskt och ekonomiskt försvarbart sätt med bevarande av inredningen kan detta emellertid leda till att hyresvärdens ansökan avslås. (Se tidigare nämnda avgörande RH 2016:62.)

Intresset av att undvika en hyreshöjning till följd av en förbättringsåtgärd utgör även det ett objektivt hyresgästintresse (jfr prop. 2001/02:41 s. 25 och 70 f.). Går åtgärderna inte utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver har dock i

s. 14 Sida 14 av 42 i domstolens handling

praxis regelmässigt även åtgärder som innebär betydande hyreshöjningar accepterats, vilket framförallt har motiverats med att hyresgästerna är skyddade mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och reglerna om att den nya hyran kan fasas in under en tid, s.k. trappning (se bl.a. tidigare nämnda avgörande RH 2016:62).

Möjligheterna att öka hyresgästernas inflytande vid renoveringar och ombyggnationer har nyligen utretts (se Hyresgästutredningens betänkande Stärkt skydd för hyresgäster, SOU 2017:33). Av de förslag som utredningen la fram i denna del gick regeringen endast vidare med förslaget om en utökad trappningsregel (se prop. 2020/21:201 s. 24 och 44 f.) Förslaget godkändes dock inte av riksdagen (se Civilutskottets betänkande 2021/22:CU2 och Riksdagsskrivelse 2021/22:42).

Har en hyresgäst efter tillstånd från hyresvärden nyligen satt in och bekostat fast inredning som kommer att förstöras om hyresvärdens ansökan bifalls kan det vara ett subjektivt hyresgästintresse som det finns särskilda skäl att beakta (se prop. 1996/97:30 s. 75).

Hovrättens bedömning I nu aktuellt mål gav hyresnämnden hyresvärden tillstånd att utföra de åtgärder i badrummen som hyresvärden sökt tillstånd till. Hyresnämnden gav även hyresvärden tillstånd att byta ut två bänkskåp i den fasta inredningen i köken men avslog hyresvärdens ansökan beträffande köken i övrigt. Målet i hovrätten gäller frågan om hyresvärden ska få tillstånd att genomföra de åtgärder i köken som hyresnämnden avslagit.

Hovrätten tar först ställning till om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna i köken genomförs.

Hyresvärden har uppgett att åtgärderna i köken ska genomföras i samband med ett stambyte. Att stammarna är uttjänta och behöver bytas är inte ifrågasatt. Enligt hyresvärden är det inte fastighetsekonomiskt försvarbart att behålla befintlig inredning och vitvaror eller – i enlighet med hyresnämndens beslut – endast byta ut två av underskåpen i köken i samband med stambytet. Hyresvärden har utförligt redogjort för

s. 15 Sida 15 av 42 i domstolens handling

skälen till detta. Det har inte framkommit att hyresvärdens önskan att byta ut köksinredning och vitvaror har styrts av andra än tekniskt och fastighetsekonomiskt rationella skäl. De åtgärder som hyresvärden har begärt tillstånd till motsvarar också vad som ofta förekommer vid renoveringar av fastigheter i samband med stambyten. Med undantag för golven (se nedan) medför åtgärderna inte heller en högre standard än vad hyresgäster i allmänhet kan antas vilja ha och vad som motsvarar modern byggnadsstandard med bland annat nya vitvaror och enhetlig köksutrustning. Hyresvärden har därför enligt hovrätten, med nyss angivet undantag, ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna i köken genomförs.

Hyresvärden har även ett beaktansvärt intresse av att få byta ut golven i köken i samband med stambytet, bl.a. eftersom befintligt golv inte ansluter till väggen. Hovrätten ifrågasätter inte att ekparkett kan fungera väl som golv i kök. Hovrätten instämmer emellertid i hyresnämndens bedömning att det får anses vara onödigt kostsamt att lägga in ekparkett som köksgolv. Enligt hovrätten kan detta betraktas som en sådan åtgärd som går utöver vad hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet. Åtgärden är också något som samtliga hyresgäster som yttrat sig i målet uttryckligen har motsatt sig. Mot denna bakgrund anser hovrätten att hyresvärden inte har ett beaktansvärt intresse av att få genomföra åtgärden.

Hovrätten övergår därmed till att pröva om det finns några objektiva eller subjektiva hyresgästintressen att beakta vid intresseavvägningen och vilken tyngd de i så fall ska tillmätas.

Av utredningen framgår att köksinredningen i vissa lägenheter är i gott skick även om den är av äldre modell. Intresset av att behålla befintlig inredning och vitvaror skulle därför kunna vara ett objektivt hyresgästintresse som det finns skäl att beakta vid den intresseavvägning som ska göras. Hyresnämndens beslut innebär dock att två bänkskåp får bytas ut, vilket får till följd att nyare skåp kommer att ställas intill äldre. Enligt hovrätten kan det inte vara ett objektivt hyresgästintresse att få ett sådant kök. Hyres- gästerna har inte heller visat att stambytet kan ske på ett tekniskt och ekonomiskt försvarbart sätt med bevarande av befintlig inredning och vitvaror. Även om det skulle anses finnas ett objektivt hyresgästintresse av att behålla befintlig inredning och

s. 16 Sida 16 av 42 i domstolens handling

vitvaror finns det därmed inte skäl att tillmäta hyresgästernas intresse större vikt än vad som är brukligt i dessa mål.

Intresset av att undvika en kraftig hyreshöjning utgör också ett objektivt hyresgäst- intresse som ska beaktas vid intresseavvägningen. Med hänsyn till att hyresvärden vill genomföra en ordinär upprustning i samband med ett stambyte och att hyresgästerna har ett skydd mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och reglerna om trappning, finner hovrätten dock inte skäl att göra någon annan bedömning av hyresgästintressets tyngd än vad som följer av praxis för dessa mål. Det förhållandet att ett stort antal hyresgäster har motsatt sig åtgärderna föranleder inte hovrätten att göra någon annan bedömning.

Vad som anförts om att vissa hyresgäster utfört renoveringsarbeten i köken är inte ett subjektivt hyresgästintresse som påverkar intresseavvägningen eftersom renovering- arna, såvitt framkommit, genomförts utan hyresvärdens samtycke. Det har inte fram- förts några andra subjektiva hyresgästintressen att beakta. Det har inte heller framkommit att hyresvärden skulle ha brustit i sin informationsskyldighet enligt 12 kap. 18 e § jordabalken på ett sätt som skulle kunna påverka bedömningen av om åtgärderna ska godkännas.

Vid avvägningen mellan parternas intressen gör hovrätten följande bedömning. Hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra samtliga åtgärder i köken utom att lägga in ekparkett. Med hänsyn till att det är fråga om ordinära åtgärder i samband med en stambyte har de objektiva hyresgästintressen som framkommit begränsad tyngd och några subjektiva hyresgästintressen att beakta finns inte. Det kan mot den bakgrunden inte anses oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidtas. Överklagandet ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras på så sätt att hyresvärden ges tillstånd att även genomföra åtgärderna i bilaga 3 till hyresnämndens beslut med undantag för åtgärden att lägga in ekparkett i köken.

s. 17 Sida 17 av 42 i domstolens handling

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kenneth Nordlander, Hanna Carysdotter och Lina Forzelius, referent.

s. 18 Sida 18 av 42 i domstolens handling

Bilaga A
HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT Ärende nr
NÄMNDEN I GÖTEBORG 2020-06-24 1390-,1391- Rotel 6
Meddelat i Göteborg 1392-20

FASTIGHET/ADRESS X 19:22, Göteborg X 19:22, Göteborg X 19:22, Göteborg X 19:22, Göteborg

PARTER

Sökande Holger Blomstrand Byggnads AB, 556050-7625 Djurgårdsgatan 9 414 62 Göteborg

Ombud: O.B. Fastighetsägarna GFR AB Box 53081 400 14 Göteborg

Motpart

Partsförteckning, se bilaga 1

SAKEN

Godkännande av förbättringsarbeten

HYRESNÄMNDENS BESLUT

Hyresnämnden ger Holger Blomstrand Byggnads AB tillstånd att utföra de åtgärder som anges i bilaga 4 (åtgärder i badrum). Hyresnämnden ger vidare Holger Blomstrand Byggnads AB tillstånd att byta ut två bänkskåp i den fasta inredningen i köken men avslår i övrigt yrkandet att få utföra de åtgärder i motparternas kök som anges i bilaga 3.

s. 19 Sida 19 av 42 i domstolens handling

YRKANDEN OCH INSTÄLLNING M M Holger Blomstrand Byggnads AB (i fortsättningen Hyresvärden) äger fastigheten X 19:22 med adresserna N 3 - 9, Vä 3, 4 - 8 och D 97 i Göteborg.

Hyresvärden har för avsikt att utföra åtgärder i samband med stambyte. Motparterna, dvs merparten av hyresgästerna, har inte godkänt att åtgärderna får utföras i deras lägenheter.

Hyresvärden har begärt hyresnämndens tillstånd att få utföra åtgärderna i bilaga 2-4 (ab 4, 6-7) även i motparternas lägenheter.

Av 87 berörda lägenheter har innehavarna till 44 av lägenheterna motsatt sig åtgärderna och innehavarna till 26 har godkänt. Av de som har godkänt åtgärderna har vissa erbjudits att få flytta till annan fastighet. Många av lägenheterna upplåts som korttidskontrakt, med avstående av besittningsskydd och omfattas därmed inte av krav på godkännande.

GRUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN

Hyresvärden har anfört i huvudsak följande. Den aktuella byggnationen har uppförts 1930. Den innehåller sammanlagt 87 lägenheter som berörs av renoveringen. Hyresvärden förvärvade fastigheten 1993. Under ägandetiden har sedvanligt reparations- och underhållsarbete utförts, men med stigande ålder har antalet felanmälningar tilltagit. Stammarna är uttjänta och behöver bytas. Hyresvärden vill i samband med stambytet också passa på och anpassa lägenheterna till dagens behov och standard. Därför planerar hyresvärden att göra de åtgärder som framgår av beslutsbilaga 2-4, vilka tillsammans innebär sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde.

s. 20 Sida 20 av 42 i domstolens handling

Hyresvärden planerar att renovera köken. Nuvarande inredning är föråldrad och sliten och måste rivas för genomförande av stambytet. Hyresvärden planerar bl a att lägga in ekparkett i köken och installera nya skåp, bänkar, ny diskbänk, nytt kakel, nya vitvaror, ny fläkt, förbereda för diskmaskin och för ny belysning. Dessutom avser hyresvärden att byta elkablar, uttag, brytare, centraler, vatten- och avloppsledningar samt ventilationsdon.

Vidare planerar hyresvärden att renovera badrummen. Ytskikten måste brytas för genomförande av stambytet. Befintliga badrum är i de flesta fall föråldrade och standarden låg. Fungerande tätskikt saknas och det har förekommit läckage och fuktproblem. Hyresvärden planerar bl a att kakla väggarna upp till tak och att lägga klinkers på golven samt att installera nytt handfat med kommod och blandare, ny WC- stol, nytt spegelskåp med belysning, duschhörna med draperistång (i mån av plats med glasvägg), förberedelse för tvättmaskin/torktumlare (i mån av plats), ny belysning och nya vattenledningar.

Åtgärderna behövs för att tillvarata hyresvärdens berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning. De får anses motsvara de krav som hyresgäster i allmänhet ställer på en modern bostad. Åtgärderna är även påkallade av tekniska och fastighetsekonomiska skäl.

Hyresgästerna har löpande informerats om alla åtgärder. Informationen har varit såväl skriftlig som muntlig och informationsmaterial har delats ut. Hyresvärden har haft informationsmöten och även möten med en samrådsgrupp som bildats och som består av representanter från hyresvärd, hyresgästförening och hyresgästerna i området och där samtliga parter kunde komma med synpunkter och ställa frågor. I oktober och november 2019 bjöd hyresvärden in till ”småmöten” med högst 10 deltager per möte, för att alla skulle få möjlighet att komma till tals. Småmötena hölls i en visningslägenhet så att hyresgästerna skulle få möjlighet att bilda sig en uppfattning

s. 21 Sida 21 av 42 i domstolens handling

om hur förändringarna ter sig i verkligheten. Godkännandeblankett har skickats ut med rekommenderat brev till de hyresgäster som inte svarat.

Mer än två månader har gått sedan hyresvärden underrättade hyresgästerna om åtgärderna.

För fastigheten gäller en förhandlingsordning. Någon förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen om hyran har ännu inte träffats men hyresgästerna är skyddade mot opåkallat höga boendekostnader. Den höjning som åtgärderna innebär kommer att trappas in med rabatter.

Huvudregeln är att hyresgästerna kommer att få bo kvar i lägenheterna under renoveringen. Hyresvärden kommer att ordna med toalett och duschmöjligheter i bodar på gården m m ävensom möjlighet till matlagning. De som har särskilda behov kommer erbjudas evakueringsbostäder i mån av tillgång. Hyresvärden kan inte säga hur stora de förväntade hyreshöjningarna blir. Det kommer också bli någon form av kompensation för hyresgästerna för det hinder och men i nyttjanderätten som renoveringen innebär. Storleken på kompensationen är inte bestämd ännu och kommer bestämmas i samband med hyresförhandlingarna med Hyresgästföreningen. Hyresgästerna har erbjudits att flytta permanent till färdigrenoverade lägenheter inom hyresvärdens bestånd för att slippa bo inom fastigheten under renoveringen.

C.C. har för flertalet hyresgäster anfört följande, se beslutsbilaga 5-7.

S.E. har förklarat att hon inte motsätter sig själva stambytet som bör ligga under normalt underhåll. Hon motsätter sig att fastighetsägaren ser utbytet av kök och badrum som en så pass hög standardhöjning av lägenheten att det skulle motivera en höjning av hyran om ca 47 %. Det är orimligt.

L.K. har anfört i huvudsak följande: de s k standardhöjande åtgärderna i samband med stambytet är inte önskvärda och helt onödiga. Hyresvärden byter ut

s. 22 Sida 22 av 42 i domstolens handling

välhållen, fungerande och funktionell köksutrustning mot ny bara för sakens skull. Det är 63, 2 procent av hyresgästerna som har motsatt sig den form av renovering som fastighetsägaren förespråkar. Många lägenheter är korttidsuthyrda utan besittningsskydd och där är hyresgästerna inte tillfrågade utan fastighetsägaren får ett automatiskt godkännande eller veto. Fastighetsägaren behöver inte riva ut hela köksinredningen för att byta stammar och vattenledningar. Eftersom fastighetens konstruktion är av trä förenklar det alla sorters ombyggnadsarbeten. Spisfläkt av kolfiltertyp kommer monteras vilket inte förändrar ventilationen i huset. Det tillvalet finns att få redan idag för den som önskar. Nya ventilationsdrag förändrar inte ventilationen och innebär ingen standardhöjning utan ska ses som sedvanligt underhåll. Han ifrågasätter nödvändigheten av att riva ut samtliga badrum utan förordar fall till fall – principen. Det är onödigt att kakla ända upp till tak. Det är bara ett sätt att få upp bruksvärdet och därmed hyran. Det han vänder sig mot är att ventilation i badrummen för att vädra ut fukt och andra olägenheter inte kommer att förbättras. Att förbereda för tvättmaskin och torktumlare torde inte gå då de inte kommer att få plats i de flesta badrum. Den gemensamma tvättstugan är utmärkt och väl fungerande. Det är förfulande att lägga nya elkablar i utvändig låda. Det är inte standardhöjande utan normalt underhåll. Varför lägga in parkett i kök när det inte ens finns parkett i vardagsrum. Ett köksgolv av parkett harmoniserar således inte med övrig standard och inredning och är opraktiskt. Enligt hans mening kan stammarna bytas utan renovering. Hyresvärden bör låta varje hyresgäst själv få bestämma om köken ska renoveras. Det är fullt möjligt att driva en rationell förvaltning på så sätt vilket görs bl a avseende 6 500 lägenheter i AB Bostäder. Det har inte varit något medbestämmande för hyresgästerna. Informationsmötet var en ren information med budskapet ”Så här ska vi göra!” och småmötena i visningslägenheten var av samma karaktär. Därutöver har hyresvärden tackat nej till att delta i samrådsmötena. Hyresvärden har genom sin jurist gjort klart att man renoverar för att man vill och kan och för att efter renoveringen kunna tillämpa bruksvärdeprincipen. Visningslägenheten var renoverad i en helt annan grad än vad resultatet av hyresvärdens nu begärda åtgärder kommer resultera i vilket vilseleder hyresgästerna att tro att de kommer få en likvärdig lägenhet vilket inte är fallet. Hyresvärden har aldrig haft någon löpande underhållsplan utan hyresgästerna

s. 23 Sida 23 av 42 i domstolens handling

har fått renovera på egen bekostnad. Sammanfattningsvis så är de planerade åtgärderna oskäligt mot hyresgästerna, onödigt, odemokratiskt samt miljömässigt oförsvarbart. Han godkänner dock stambytet i sig.

A.E. har anfört sammanfattningsvis följande. Hon motsätter sig inte stambyte och det som medföljer utan förstår att visst arbete behöver göras. Däremot är det mycket otydligt för henne vad som kommer att hända med hyresnivån och boendet under renoveringen. Det som hon har fått till sig handlar framförallt om underhåll och borde därför inte resultera i en sådan drastisk hyreshöjning. Tre vuxna och en tonåring bor i lägenheten. Ytterligare två barn bor växelvis i lägenheten. Det innebär att 4-6 personer bor i lägenheten. Dessutom är hon allvarligt sjuk och har i samband med det fått ett större behov av lugn varför det är helt omöjligt för henne och hennes familj att bo under de premisser som hon har fått presenterat för sig.

L.G. har sammanfattningsvis anfört följande. Hon har full förståelse för att hyresvärden behöver genomföra stambyte men de skåp och stommar som byts ut är i mycket fint skick. Om det stämmer att de standardhöjande åtgärderna är nödvändiga för att hyresvärden ska kunna bedriva bra fastighetsförvaltning under en längre tid kan man tycka att hyresvärden gör sig skyldig att fräscha upp samtliga ytor i lägenheten och inte bara de som kan ge största möjliga hyreshöjning. Hyresvärdssidan har anfört att ändringarna inte är sådana att de kommer att medföra opåkallat höga boendekostnader. Detta stämmer överhuvudtaget inte. Den information som hyresgästerna har fått är att hyran kan komma att bli så mycket som närmare 50 % högre än nuvarande. Det är en enorm höjning som långt ifrån alla klarar av. Det innebär en mycket stor ekonomisk påfrestning för studerande, pensionärer, arbetslösa eller ensamstående. Stambytet är inte obefogat men de standardhöjande åtgärderna är.

M.S. har anfört: Hon var med på samrådsmötena. Det fanns inget att påverka. Det fanns heller inga valmöjligheter; varken till- eller frånval kunde göras. Det fanns en klar bild från hyresvärdens sida om vad som skulle göras och den var inte förhandlingsbar. När hon förstod att det inte var fråga om några vanliga samrådsmöten

s. 24 Sida 24 av 42 i domstolens handling

frågade hon fastighetsägaren i vilken roll hon närvarade på mötet och vad hon egentligen gjorde där. Hon frågade om hon inte var där för att företräda de övriga hyresgästerna men fick då till svar att hon var där i eget intresse och för att hon var en intresserad hyresgäst. Ingenting var påverkbart. Inte ens handdukstork gick att lägga som tillval. Många av hyresgästerna ser handdukstork som onödigt kostsamt eftersom du får betala elen själv. Inget erbjudande om evakuering eller hyreskompensation presenterades. Hyresgästerna lyckades ändå få gehör för två saker. De önskade få ställa kyl och frys i hallen under renovering så att inte stora värden gick till spillo för hyresgästerna och hyresvärden skulle ordna låsbara skåp under renoveringen i de gemensamma lokalerna så man kunde ta med sig knivar etc. Mötena hölls i en helrenoverad lägenhet. Det var parkett i samtliga rum i lägenheten. Alla rum var nymålade. Det var splitter nya garderober i samtliga rum. Dessutom hade man tagit bort alla plasttak. Även om hyresvärden var tydlig med vad som ingick i renoveringen hade alla ändå fått ett intryck som fastnat på näthinnan som var svårt att sudda ut när informationen gavs. Det var en envägskommunikation från hyresvärdens sida och inte fråga om något givande och tagande eller något samråd överhuvudtaget. Som exempel nämnde hon fastighetsägaren R som har många hyresgäster i området. R har tagit fram olika förslag i samband med stambyten, ett lite billigare, ett medel och ett lite exklusivare. Samtliga hyresgäster har skriftligen godkänt den fastighetsägarens renoveringsförslag. Det finns även andra goda exempel i området. Hon anser inte att det är rationellt att byta ut fullt fungerande inredning. Det borde inte vara ett beaktansvärt intresse för fastighetsägaren att få slänga bort inredning som nyligen tillförts lägenheten genom underhåll. Många hyresgäster har gjort egna förbättringsåtgärder efter samtycke från hyresvärden. En granne har lagt in eget golv och inhandlat en egen spis år 2018 respektive 2019. Sådana saker borde fastighetsägaren självmant erbjuda sig att återföra efter samråd. Hyresgästerna håller inte med om att ekparkett är bra i ett kök. Det är känsligt, det är svårt att rengöra och det är dyrt att underhålla. Det passar inte ihop med övriga rum. Flera hyresgäster har badkar och ser installation av dusch som en standardsänkning. Det är inte något som hyresgästerna i allmänhet önskar sig. En del har fått helt nytt badrum nyligen. I de fallen borde fastighetsägaren ta tillvara på badrumsinredningen. Det är hyresgästernas

s. 25 Sida 25 av 42 i domstolens handling

uppfattning att hyresvärden gör renoveringen endast för att få en högre hyra. Hyresvärden har lämnat uppgift om att hyreshöjningen kommer resultera i 48 % hyreshöjning. Det går att göra en bra men betydligt billigare renovering. Många hyresgäster oroar sig och kommer att få svårt att bo kvar. Det som hyresvärden har gjort på innergården på byggnaden tvärs emot är fint för ögat att titta på. Det är en tjusig trädgårdsarkitekt som tagit fram förslaget och det ser snyggt ut, men är allt annat än användarvänligt. Det finns en sandlåda och fyra bänkar runt om, men bänkarna har inga ryggstöd så det går inte att slå sig till ro och njuta.

Hyresvärden har replikerat följande: Hyresvärden vitsordar att de fläktar som hyresvärden vill sätta in är av kolfiltertyp. Ventilationen inom fastigheten är dock inte självdrag utan s k mekaniska frånluft. Hyresvärden bekräftar att även övriga rum i visningslägenheten var renoverade men hyresvärden var mycket noggrann med att förklara vad som skulle ingå i renoveringen. Hyresgästerna hade också fått skriftligt material dessförinnan, se beslutsbilaga 2. Hyresvärden kan släppa på handdukstorken så till vida att hyresvärden kommer att installera den men underlåter att koppla på elen för de som inte vill använda den. På så sätt kommer hyresgästerna att spara 25 kr/månad i hyreshöjning. Om man får en evakueringslägenhet så betalar man den lägsta hyran av evakueringslägenheten och den egna lägenheten. Om man bor i sommarstugan under tiden så betalar man ingen hyra. Hyresvärden har i övrigt replikerat i enlighet med beslutsbilaga 8.

C.C. har vitsordat att det har förekommit möten, men det bestrids att det har varit fråga om samråd eftersom inget har gått att påverka. Det har varit fråga om informationsmöten i små grupper eftersom man inte ville ha stormöte med alla hyresgästerna.

Det konstateras att någon ytterligare information/utredning som delgetts hyresgästerna på t ex samrådsmötena än den som är ingiven inte finns.

Hyresgästerna har åberopat fotografier från kök, toalett och badrum.

s. 26 Sida 26 av 42 i domstolens handling

SKÄL

Allmänna utgångspunkter Av 12 kap. 18 f § första stycket jordabalken framgår att hyresvärdens ansökan om tillstånd till en sådan förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 12 kap. 18 d § första stycket, ska bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Enligt fast praxis är utgångspunkten vid prövningen av om tillstånd ska lämnas att det ankommer på hyresvärden i egenskap av fastighetsägare att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som avgör omfattningen av de förbättrings- och ändringsåtgärder som hyresvärden anser nödvändiga och önskvärda för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärden bestämmer även på vilket sätt åtgärderna ska genomföras. Resulterar åtgärderna i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet, får hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs (jfr prop. 1996/97:30 s. 74).

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, s.k. objektiva hyresgästintressen (12 kap. 18 f § andra stycket jordabalken). Ett sådant intresse ska motsvara allmänt förekommande önskemål bland hyresgäster. Det är inte nödvändigt att det är fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har utan det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster (se prop. 2001/02:41 s. 70).

I förarbetena nämns även att ett särskilt skäl som kan hänföra sig till den enskilde hyresgästen kan vara att hyresgästen efter tillstånd från hyresvärden nyligen har

s. 27 Sida 27 av 42 i domstolens handling

satt in och bekostat fast inredning, som kommer förstöras om den av hyresvärden begärda åtgärden utförs (prop.1996/97 s. 75) Åtgärder som en hyresgäst bekostat sju år tidigare har inte ansetts vara nyligen gjorda (se Svea Hovrätts beslut den 21 augusti 2015 i mål nr ÖH 11797-14).

Hyresnämnden bedömning

Avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästernas intresse Hyresnämnden finner att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att få byta stammar i en fastighet där stammarna inte har bytts sedan huset byggdes och att hyresvärden i samband med detta ska få utföra vissa förbättringsåtgärder.

På sidan 25 i ovan nämnda förarbeten framhålls att det är naturligt att inte längre väga hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd mot ett enda hyresgästintresse (ofta definierat som intresset av att erhålla modern nybyggnadstandard). Hyresgästintresset bör istället vägas mot de skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen som talar i motsatt riktning. Hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd bör sålunda vägas inte bara mot hyresgästintresset av att erhålla bästa möjliga standard utan också mot andra önskemål som hyresgästerna för fram och som är typiska och allmänt förekommande hyresgästintressen. Ett sådant intresse kan vara att behålla en äldre och fortfarande väl fungerande inredning. Ett annat vanligt förekommande hyresgästintresse som omnämns på anfört ställe i förarbetena är att hyresgästerna vill undvika den hyreshöjning som ombyggnaden kan föranleda.

Hyran Vid renovering av bl.a. badrum och kök vid ett stambyte kan betydande hyreshöjningar komma att följa. Intresset av att undvika den hyreshöjning som en förbättringsåtgärd kan medföra framhålls i förarbetena till 2002 års lagändring som

s. 28 Sida 28 av 42 i domstolens handling

ett relevant hyresgästintresse. Det utgör ett objektivt hyresgästintresse att hyresgästernas boendekostnader inte blir opåkallat höga. Vidare uttalas att ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden kunna visa för att genomföra åtgärden. När hyresvärden vill genomföra en åtgärd som kan antas medföra en kraftig hyreshöjning, och som går utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver, kan hyresgästernas intresse av att hyran inte höjs väga över hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas (se prop. 2001/02:41 s. 25 och 70 f.).

I praxis har den omständigheten att hyresgästerna är skyddade mot omotiverade hyreshöjningar genom att hyran efter en ombyggnad bestäms efter förhandlingar mellan parterna eller av hyresnämnden efter en bruksvärdebedömning, tillmätts en särskild betydelse. Kraftiga hyreshöjningar kan vara en indikation på att de åtgärder som hyresvärden begärt tillstånd till går utöver den standard som hyresgäster i allmänhet önskar (se Svea hovrätts beslut den 8 december 2014 i mål nr ÖH 5772- 14.

Så länge det inte är fråga om sådana s.k. lyxåtgärder, vilka hyresvärden som tidigare anförts ändå inte har ett beaktansvärt intresse av att få genomföra, har det i regel inte ansetts oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidtas även när betydande hyreshöjningar aktualiseras.

Hyresnämnden finner, beträffande den betydelse som en eventuell hyreshöjning ska tillmätas vid intresseavvägningen, att det i detta fall finns anledning att tillmäta hyresfaktorn stor vikt. Den nuvarande fokusen på modern nybyggnadsstandard bör få vika i förevarande ärende då samtliga ombyggnadsåtgärder inte framstår som angelägna. Hyresvärden torde ändå ha rimliga förutsättningar att bedriva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning. Hyresnämnden konstaterar att det i sammanhanget är ovanligt att en majoritet av hyresgästerna sätter sig emot

s. 29 Sida 29 av 42 i domstolens handling

hyresvärdens önskan att uppgradera och renovera lägenheterna. En majoritet av hyresgästerna i en fastighet torde i allmänhet uppskatta ett nytt badrum och ett nytt kök. Måhända kan avsaknaden av inflytande i den process som hyresvärden valt att kalla för samråd spela in i resultatet. Måhända kan även avsaknaden av information avseende typ, varumärke, prisklass av blandare, fläkt och spis m m eller vilket varumärke som skulle inhandlas spelat in. Utan relevant information blir det svårt att bedöma huruvida åtgärderna går utöver vad som är en standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet och som objektivt efterfrågas av hyresgäster. Som exempel kan nämnas att en köksblandare i krom kan antingen kosta 900 kr eller 17 000 kr beroende på funktion och standard.

Att kalla till samrådsmöte men därefter i praktiken varken ha en öppen dialog eller presentera viktigt informationsunderlag till hyresgästerna får anses strida mot god sed i hyresförhållanden. Det kan inte heller anses vara god sed att presentera en visningslägenhet för hyresgästerna som i stora delar avviker från slutresultat eller vars överensstämmelse med slutresultatet det blir svårt att kontrollera då närmare typ, fabrikat, pris m m inte presenterats.

Ett flertal av de åtgärder som hyresvärden avser att genomföra är rena underhållsåtgärder. Utbyte av uttjänta rörstammar, el och ommålning är t ex inte tillståndspliktiga. Sådana åtgärder anses inte standardhöjande i sig men de övriga sökta åtgärderna har sammantaget en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde varför hyresnämndens godkännande krävs.

Vilka åtgärder bör tillåtas? I prop 1996/97:30 s 90 berörs problemet med att vissa underhållsarbeten samtidigt är standardhöjande. Som exempel anges utbyte av ett äldre uttjänt kylskåp mot ett nytt. Ofta finns inte nya kylskåp som motsvarar de äldre. Det nya har i allmänhet en helt annan och högre standard än det gamla. Slutsatsen i propositionen blir att ”hyresvärden inte hindras från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt

s. 30 Sida 30 av 42 i domstolens handling

underhåll, t ex utbyte av ett gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant”. Hyresgästerna har invänt att kylskåp, frysar och spisar är varken gamla eller uttjänta och att ett nytt inte innebär någon standardhöjning. Hyresvärden har inte förmått visa motsatsen. Hyresgästerna har också invänt att många av vitvarorna har bytts ut av hyresgästerna själva efter inhämtande av hyresvärdens godkännande varför det i vissa fall även finns särskilda skäl som ska beaktas. Enligt hyresnämndens bedömning har hyresvärden med hänsyn härtill inte något beaktansvärt intresse av att fungerande kylar och frysar bytts ut i samband med stambytet. Att byta ut välfungerande och relativt nya vitvaror kan inte vara ett beaktansvärt intresse utan får snarare ses som rent slöseri eller en lyxåtgärd, i vart fall om en stor del av den totala maskinparken i en fastighet redan är ny. Åtgärden synes inte vara föranledd av att åstadkomma en verklig standardhöjning utan endast för att få upp bruksvärdet.

När det gäller att lägga in ekparkett i köket har hyresgästerna sammanfattningsvis anfört att det är ett material som är känsligt för slag, repor och fukt, att det är onödigt kostsamt och kommer föranleda hyreshöjningar, trots att det i realiteten inte innebär någon förbättring. Hyresgästerna har vidare anfört att det inte kan anses vara i överensstämmelse med det allmänna hyresintresset att lägga in ett mindre praktiskt golv utan att det t o m är olämpligt. Därtill har flertalet hyresgäster ett liknade golv, som det som hyresvärden planerar att lägga in, dvs ett såpgolv av furu. Hyresnämnden finner att få ekparkett i vardagsrum får anses vara ett objektivt hyresgästintresse, men det kan på goda grunder ifrågasättas ifall det ”inom breda grupper av hyresgäster ” verkligen finns ett intresse att få det i sitt kök – när köket inte är placerat i en öppen planlösning. Ur såväl miljö- som hälsoaspekt bör man t ex frosta av frysen en eller ett par gånger om året vilket torde vara förenat med stora risker ifall frysen står placerad på eller kloss an ett parkettgolv då översvämningsskyddet vid dylik åtgärd knappast räcker till. Det är också svårare att hålla rent eftersom det ska rengöras varsamt och skyddas mot väta, vilket tyvärr inte alla hyresgäster känner till. Även i övrigt slits ett köksgolv snabbare än övriga golv. Hyresnämnden finner att byta ut golven i köket till ekparkett får – i detta sammanhang - anses onödigt kostsamt. Hyresnämnden poängterar att för det fall samrådsgrupperna verkligen hade inneburit samråd och äkta

s. 31 Sida 31 av 42 i domstolens handling

medbestämmande för hyresgästerna det förmodligen hade utkristalliserat sig en grupp hyresgäster som hade velat välja ett dyrare trägolv med goda hållbarhetsegenskaper, t ex laminat, som tillval. Att däremot tvinga samtliga hyresgäster till ekparkett i sitt kök torde knappast vara förenat med det samlade hyresgästintresset utan får i detta sammanhang, då flertalet lägenheter varken har ekparkett i vardagsrum eller hall, övriga rum inte är nyrenoverade och åtgärden sålunda inte heller torde bidra till ett enhetligt och estetiskt tilltalande intryck av hela lägenheten, klassificeras som en lyxåtgärd.

När det gäller utbyte av fast inredning i köket så har hyresgästerna hävdat att en modern boendestandard kan erhållas utan större ingrepp på inredningen och att det inte är nödvändigt att byta ut hela kökets inredning till följd av stambytet. Hyresgästerna har även hävdat att både förvaringsutrymmen, arbets- och avställningsytor försvinner. Flera hyresgäster har hävdat att de har renoverat köket för egna medel efter godkännande av hyresvärden. Hyresnämnden finner att det är rimligt att hyresvärden ska få byta ut köksinredning i samband med stambytet och att skåp behöver monteras ner, men att det samtidigt är rimligt att hyresgästerna ges ett visst inflytande vad gäller utformningen av köket och att hyreshöjningen hålls nere. Hyresgästerna svävar idag i ovisshet om vad resultatet av renoveringen landar och var hyran hamnar. Under sammanträdet i hyresnämnden har vid flera tillfällen 48 procents hyreshöjningar nämnts utan att hyresvärden har motsatt sig påståendet. Hyresnämnden finner att en hyreshöjning om 48 % är en avsevärd höjning och kan resultera i att hyresgäster inte klarar av att bo kvar. Det är just detta som hyresgästinflytandet ska förhindra. Det skulle således vara oskäligt mot hyresgästerna om de begärda åtgärderna genomfördes till fullo. Hyresnämnden finner att hyresvärden inte har lyckats styrka att det är nödvändigt att plocka bort mer av den fasta inredningen än de två underskåp som vanligtvis plockas bort för att genomföra stambyte och för att kunna byta stickledningar till diskho och diskmaskin i samband därmed.

Med tanke på den kraftiga hyreshöjning som kan förväntas har hyresvärden inte heller i övrigt anvisat tillräckligt starka skäl för att genomföra övriga åtgärder i köken.

s. 32 Sida 32 av 42 i domstolens handling

Ansökan ska såvitt avser kök och de åtgärder som anges i beslutsbilaga 3, förutom tillstånd att plocka bort och ersätta två underskåp, därför avslås. Byte av ledningar och avlopp är inte tillståndspliktigt.

De åtgärder som hyresvärden i övrigt planerat att genomföra, dvs att renovera badrummen i samband med att befintliga ytskikt bryts för genomförande av stambyte, är erforderliga för att tillvarata hyresvärdens berättigade intresse av en rationell fastighetsförvaltning. Hyresnämnden, som förutsätter att det blir normal standard på blandare, porslin, kommod, belysning m m och att hyresvärden inte kopplar in handdukstork för de som inte önskar en sådan, finner att åtgärderna inte går utöver vad hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet och som objektivt efterfrågas av hyresgäster. De ska därför tillåtas. Hyresvärdens ansökan ska således bifallas i denna del. Hyresnämnden utgår ifrån att hyresvärden står fast vid de särskilda överenskommelser som har gjorts med enstaka hyresgäster avseende möjligheten att ha kvar badkar.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 9

Beslutet kan överklagas till Svea Hovrätt senast den 15 juli 2020.

Susanna Berntsson I avgörandet har hyresrådet Susanna Berntsson, ordförande, samt ledamöterna Leif Rasmussen och Per Gunnarsson deltagit. Beslutet är enhälligt.

s. 33 Sida 33 av 42 i domstolens handling

Bilaga 3

s. 34 Sida 34 av 42 i domstolens handling

Bilaga 4

s. 35 Sida 35 av 42 i domstolens handling

Bilaga 5

HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 6

INKOM: 2020-04-30 MÅLNR: 1390-20 AKTBIL: 23

s. 51 Sida 51 av 42 i domstolens handling

Bilaga 6 1 (2) Handläggare C.C.

Datum Diarienummer
2020-05-12 6-2020-004606

HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 6 Hyresnämnden i Göteborg 404 83 Göteborg INKOM: 2020-05-12 Ges endast in via e-post: hggrotel6@dom.se MÅLNR: 1390-20 AKTBIL: 56

Kompletterande yttrande i ärende nr 1390-20, 1391-20 och 1392- 20, angående tillstånd till förbättringsarbeten Holger Blomstrand Byggnads AB ./. hyresgästerna

Jag anmäler mig som ombud för ytterligare tre hyresgäster i rubricerat ärende: . Med anledning av detta inkommer jag med följande kompletterande yttrande.

Inställning

bestrider hyresvärdens yrkanden att erhålla tillstånd till förbättringsarbeten i fastigheten L 19:22. Hyresgästerna yrkar således att hyresnämnden lämnar hyresvärdens ansökan om tillstånd till nämnda förbättringsarbeten utan bifall.

Grund

Hyresvärden har inte ett beaktansvärt intresse av att genomföra de avsedda åtgärderna. Därtill är det oskäligt mot de hyresgäster som bor i fastigheten att åtgärderna genomförs. Hyresvärdens intresse av att åtgärderna ska genomföras kan inte avses överväga de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärderna inte vidtas.

Hyresgästernas respektive inställning och omständigheter

bestrider följande av motpartens yrkanden

- ekparkett i kök
- förberedelse för tvättmaskin/torktumlare i badrum
- handdukstork i badrum

Ett köksgolv i ekparkett är inte funktionellt, då det är ett material som är känsligt för vatten. Den nuvarande plastmattan är mer praktisk och har ett lägre förmånsvärde. Vad gäller badrummen i fastigheten är det inte lämpligt att förbereda för tvättmaskin och

Hyresgästföreningen Box 7304 Mobil: Fax:

s. 52 Sida 52 av 42 i domstolens handling

torktumlare. Det är redan idag ett problem med buller i huset. Hans granne har satt in en tvättmaskin som ger ifrån sig buller och vibrationer mellan lägenheterna. Det är därtill inte motiverat ur att installera en handdukstork. Det är en onödig åtgärd som leder till en högre hyra.

bestrider följande av motpartens yrkanden.

- samtliga åtgärder i kök och badrum

Flertalet av de åtgärder som hyresvärden vill genomföra är inte nödvändiga. Mycket av det som är slitet eller bristfälligt beror på att hyresvärden har eftersatt sin underhållsskyldighet. Renoveringen kan därtill komma att leda till en kraftig hyreshöjning, 48 %, vilket innebär att det är oskäligt att åtgärderna genomförs.

bestrider följande av motpartens yrkanden.

- Samtliga åtgärder i kök och badrum

Det finns ett visst renoveringsbehov i både badrummen och köket. Mycket av det som är slitet eller bristfälligt beror dock på att hyresvärden har eftersatt sin underhållsskyldighet. Det ena badrummet har troligtvis inte renoverats under de senaste 30 åren. I köket har de själva bytt alla skåpluckor och byggt till skåp med anledning av att de befintliga luckorna föll isär. Den största anledningen till att tillstånd till renoveringen inte ska ges är att den kommer att leda till en kraftig hyreshöjning. För hennes lägenhet kommer hyran att höjas ungefär 5 000 kronor per månad. Det är därför oskäligt att åtgärderna genomförs.

Utveckling av grunder och sakomständigheter

Vad gäller utveckling av grunderna och sakomständigheter hänvisas till det yttrande som tidigare har lämnats in (den 30 april 2020).

Bilagor Fullmakter bilägges

Göteborg, dag som ovan

C.C. Processjurist

s. 53 Sida 53 av 42 i domstolens handling

Bilaga 7 1 (3) Handläggare C.C.

Datum Diarienummer
2020-06-08 6-2020-004606

HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 6 Hyresnämnden i Göteborg 404 83 Göteborg INKOM: 2020-06-08 Ges in via e-post: hggrotel6@dom.se MÅLNR: 1390-20 AKTBIL: 69

Yttrande i ärende nr 1390-20, 1391-20 och 1392-20 angående tillstånd till förbättringsarbeten

Holger Blomstrand Byggnads AB ./. hyresgästerna

Med anledning av hyresvärdens yttrande i aktbilaga 65 vill jag framföra följande.

Kök

Det är förståeligt att köksinredningen till viss del kan komma att påverkas av ett stambyte och att påverkan beror på hur köken är utformade i de olika lägenheterna. Det vitsordas dock inte att hela köksinredningen skulle behövas rivas ut på ett sådant sätt att inredningen inte kan bevaras och sedan återföras efter stambytet.

Hyresvärden anför att det inte är ekonomiskt försvarbart eller ändamålsenligt att återinstallera välfungerande spisar och vitvaror efter stambytet. Detta vitsordas inte. Hyresgästernas vidhåller att det inte är motiverat att köpa och installera nya vitvaror när det redan finns fungerande sådana. Det bör tvärtemot vad hyresvärden anför vara mindre ekonomiskt att köpa nya vitvaror och spisar alternativt att frakta dessa till andra lägenheter, än att låta fungerande vitvaror och spisar stå kvar i lägenheterna och återinstallera dessa efter stambytet.

Hyresgästerna vidhåller att parkettgolv i köket är en olämplig åtgärd med hänvisning till att det är ett material som är känsligt för slag, repor och fukt. Det valda materialet är även onödigt kostsamt och kommer föranleda hyreshöjningar, trots att det i realiteten inte är en förbättring. Att lägga in ett mindre praktiskt golv än det befintliga kan inte anses vara i överensstämmelse med det allmänna hyresgästintresset. Därtill har flertalet hyresgäster redan ett liknande golv som det som hyresvärden planerar att lägga in. Ett nytt golv blir inte standardhöjande.

Hyresgästföreningen Box 7304 Mobil: Fax:

s. 54 Sida 54 av 42 i domstolens handling

Vad gäller de förbättringsarbeten som hyresgästerna själva har stått för ska följande framföras.

Hyresvärden har anfört att inte haft tillstånd att byta ut skåpsluckor i köket och bygga till ett skåp. Detta påstående är felaktigt. Innan åtgärderna genomfördes stämdes de av med den dåvarande fastighetschefen . fick tillåtelse att genomföra åtgärderna. uppgav även att ändringar som höjer standarden i lägenheten är okej så länge dessa sker inom rimliga gränser.

hade kontakt, och stämde av, de aktuella åtgärderna med fastighetsskötaren innan dessa vidtogs. De fick då information om att de skulle spara den gamla spisen, vilket de också har gjort. Den tidigare blandaren hade börjat glappa och läcka. Fastighetsskötaren uppgav därför att de kunde få en ny installerad. Åtgärderna är gjorda med hjälp av hantverkare. Laminatgolvet i köket är installerat av hantverkare som anlitats av hyresvärden mot kostnadstillägg. Den gröna linoleummattan som skulle bytas ut ligger kvar under laminatgolvet.

Vad gäller det laminatgolv som fick installerat i köket för sex år sedan, så var det hantverkare som lade in detta på uppdrag av hyresvärden mot kostnadstillägg.

Badrum

och ser positivt på att de kan få behålla badkaret i det övre badrummet även om hyresvärden får tillstånd till förbättringsåtgärderna. och önskar alltså att ha badkar i detta badrum även fortsättningsvis.

ser positivt på att hyresvärden har för avsikt att återställa anpassningarna i hennes lägenhet efter renoveringens färdigställande.

Vad gäller åtgärderna i badrummen i övrigt vidhåller hyresgästerna att det som kan återanvändas vad gäller badrumsinredning ska återinstalleras efter ett stambyte. Därtill vidhåller hyresgästerna att installation av handdukstork är en onödig åtgärd som kommer att leda till en omotiverad hyreshöjning.

s. 55 Sida 55 av 42 i domstolens handling

Evakueringslägenheter

har en medlem i sitt hushåll som av medicinska anledningar är i behov närhet till toalett. Behovet har uppstått på grund av kronisk njursvikt samt att personen har nedsatt rörelseförmåga. Han är förhindrad att rent fysiskt ta sig till en barack på gården. I denna situation finns det därmed ett stort behov av en evakueringslägenhet när stambyte och eventuella förbättringsåtgärder ska genomföras.

Även önskar att erbjudas en evakueringslägenhet, då hans hushåll är en barnfamilj med ett stort behov av tillgång till egen toalett och kök. Därtill har ett behov av en evakueringslägenhet då det inte är möjligt för henne att leva mitt i en ombyggnation med anledning av sin astma.

Samråd

Hyresvärdens uppgift om att en samrådsgrupp bildades är korrekt. Uppgiften i mitt tidigare yttrande om att en sådan grupp inte bildats är således felaktig och ska bortses ifrån. Däremot har de s.k. samrådsmötena inte inneburit att hyresgästerna har fått något faktiskt inflytande över de åtgärder som är standardhöjande och kan innebära en hyreshöjning. Mötena har haft karaktär av informationsmöten, där hyresgästerna endast har kunnat påverka saker som inte är standardhöjande (som exempelvis vilken typ av bestick som ska finnas i barackerna under renoveringen). Hyresgästerna har därmed inte fått möjlighet till något reellt hyresgästinflytande vad gäller de standardförbättrande åtgärderna.

Göteborg, dag som ovan

C.C. Processjurist

s. 56 Sida 56 av 42 i domstolens handling

Bilaga 8

HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 6

INKOM: 2020-06-01 MÅLNR: 1390-20 AKTBIL: 65

s. 60 Sida 60 av 42 i domstolens handling

Bilaga 9

Bilaga

Hur man överklagar Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan Vad händer sedan? du överklaga. Här får du veta hur det går till. Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket Överklaga skriftligt inom 3 veckor innebär att det överklagade beslutet gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum. nämnden överklagandet och alla handlingar i Sista datum för överklagande finns på sista ärendet vidare till hovrätten. sidan i beslutet. Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på Så här gör du detta sätt. 1. Skriv nämndens namn och ärendenummer. 2. Förklara varför du tycker att beslutet ska Vill du veta mer? ändras och vilken ändring du vill ha. Ta kontakt med nämnden om du har frågor. 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Adress och telefonnummer finns på första Förklara vad du vill visa med varje bevis. sidan i beslutet.

Anvisningar för överklagande – HAN • Producerat av Domstolsverket, Avd. för domstolsutveckling • 2018-11 Skicka med skriftliga bevis som inte redan Mer information finns på: finns i ärendet. https://www.domstol.se/hyra-arrende 4. Lämna namn och personnummer eller organisationsnummer. Lämna aktuella och fullständiga uppgifter